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處于房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的萬科企業(yè)股份有限公司(下稱“萬科”，000002.SZ)，欲積極回購公司股份，以提振投資者信心。

4月6日晚間，萬科發(fā)布了《回購A股股份報告書》。報告顯示，為維護公司價值及股東權益，萬科擬自籌資金以集中競價方式回購公司人民幣普通股(A股)，回購資金總額不超過25億元，且不低于20億元，回購價格不超過18.27元/股。回購期限自公司董事會審議通過回購股份方案之日起3個月內(nèi)。

事實上，萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，此時回購或是業(yè)績、股價表現(xiàn)所致。2021年，萬科迎來歸母凈利潤同比下降45.75%，近乎腰斬，這也是公司歸母凈利潤有史以來第三次出現(xiàn)下滑。與此同時，公司整體毛利率下降、銷售規(guī)模承壓，1.55萬億元的負債總額與1.08萬億元的存貨，也給萬科2022年“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”帶來了考驗。

從二級市場來看，自2021年以來，萬科的股價在2021年3月內(nèi)達到期間內(nèi)最高值，為33.35元/股，而在2022年3月內(nèi)股價降至最低值14.43元/股，時隔一年左右時間，股價從最高值到最低值跌幅約為57%。截至4月13日收盤，萬科股價為20.5元/股，市值為2300億元，PE(TTM)10.58倍

01

歸母凈利潤跌46%

作為常年盤踞房地產(chǎn)行業(yè)頭部前三之一的房企，萬科于1984年在深圳成立，1991年1月29日，公司發(fā)行的A股在深交所上市;1993年5月28日，公司發(fā)行的B股在深交所上市;2014年6月25日，公司B股以介紹方式轉(zhuǎn)換上市地在聯(lián)交所主板(H股)上市。

萬科深耕房地產(chǎn)行業(yè)30余年，繼1995年、2008年后，萬科2021年的凈利潤出現(xiàn)上市31年以來第三次下滑。根據(jù)3月30日晚間萬科發(fā)布的2021年年報，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4527.98億元，同比增長8.04%;歸母凈利潤225.24億元，下降45.75%;全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為9.6%，較2020年減少8.9個百分點。

萬科在年報中表示：“利潤的下降主要源于開發(fā)業(yè)務毛利率下降、投資收益回落以及計提資產(chǎn)減值損失。”

在毛利率方面，2021年，萬科整體毛利率為21.8%，較2020年的29.25%，同比下降7.4個百分點，這已經(jīng)是萬科連續(xù)4年毛利率下滑，而在凈利率方面，萬科2021年也下滑至8.41%。

同時，萬科的扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率從2020年的22.8%下降5.6個百分點至17.2%，主要受到近年來結算項目地價占售價比上升的影響，開發(fā)業(yè)務毛利率下降至23%。

在結算毛利率方面，萬科2021年扣除營業(yè)稅金及附加后的結算毛利率從2020年的24%下降至17.8%，結算毛利總額也從905.7億元下降到717億元，同比減少了188.7億元。

從同行企業(yè)來看，萬科整體毛利率也不高。Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年，招商蛇口(001979.SZ)整體毛利率為25.47%，華發(fā)股份(600326.SH)為25.8%，大悅城(000031.SZ)為27.44%，華僑城(000069.SZ)為26.15%，均高于萬科的整體毛利率(21.8%)。

在投資收益方面，年報數(shù)據(jù)顯示，2021年，萬科的投資收益66.1億元，較2020年135.1億元，減少了69億元，主要是受按權益法確認的聯(lián)合營項目收益減少以及處置子公司的收益減少影響，其中，按權益法確認的投資收益減少，主要是由于聯(lián)合營項目毛利率下降及投資其他業(yè)務的收益減少。

與此同時，2021年萬科還計提了資產(chǎn)減值。數(shù)據(jù)顯示，萬科對2021年末資產(chǎn)進行了全面減值測試，對部分項目、個別股權投資計提了35.3億元資產(chǎn)減值(其中存貨減值31.2億元和其他資產(chǎn)減值4.1億元)，合計減少權益凈利潤約25.5億元。截至2021年末，萬科賬面存貨還有1.08萬億元。

02

銷售規(guī)模下降

2021年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，即使是作為行業(yè)龍頭企業(yè)的萬科，也難以幸免，凈利潤出現(xiàn)下滑。

對萬科而言，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務是公司業(yè)績貢獻的“大頭”。分業(yè)務類型看，2021年，萬科的營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的營業(yè)收入為4299.3億元，占比94.95%;來自物業(yè)服務的營業(yè)收入為198.3億元，占比4.38%;其他業(yè)務占比0.67%。

2021年萬科的營業(yè)收入結構

2021年，萬科的銷售規(guī)模出現(xiàn)下降。年報數(shù)據(jù)顯示，其實現(xiàn)銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8億元，分別同比下降18.4%和10.8%。在萬科2021年所銷售的產(chǎn)品中，住宅類占86.4%，商辦類占9.7%，其它配套占3.9%。

萬科在2021年全國商品房市場的份額約3.5%，不過其銷售規(guī)模下降，與全國市場行情增長背道而馳。數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國商品房銷售面積17.9億平方米，同比增長1.9%;銷售金額18.2萬億元，同比增長4.8%。

分區(qū)域看，萬科的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務在南方區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、東北區(qū)域、華中區(qū)域、西南區(qū)域和西北區(qū)域的占比分別為26.83%、24.10%、13.79%、7.76%、9.09%、10.55%和7%。

事實上，2022年以來，萬科的銷售規(guī)模仍在持續(xù)下降。根據(jù)4月6日萬科發(fā)布的2022年3月銷售業(yè)績公告，3月份，萬科實現(xiàn)合同銷售面積236.9萬平方米，合同銷售金額415.3億元，同比減少33.9%。2022年前三個月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積632.7萬平方米，合同銷售金額1065億元，同比減少40.66%。

在2021年，萬科的新開工規(guī)模下降，開發(fā)業(yè)務新開工計容面積約3265.3萬平方米，同比下降17.6%。

新開工下降的同時，萬科仍在積極獲取新項目。2021年，萬科獲取新項目148個，總規(guī)劃計容建筑面積2667.4萬平方米，權益計容規(guī)劃建筑面積1901.4萬平方米，權益地價總額約1401.5億元，新增項目平均地價為6942元/平方米。

截至2021年末，萬科在建項目總計容建筑面積約10367萬平方米，權益計容建筑面積約6428.4萬平方米;規(guī)劃中項目總計容建筑面積約4521.7萬平方米，權益計容建筑面積約2910.1萬平方米。

03

多元化業(yè)務轉(zhuǎn)型

面對房地產(chǎn)行業(yè)陣痛，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務下降的情況下，萬科正在積極布局多元業(yè)務快速發(fā)展。2021年，萬科的萬物云、物流業(yè)務、租賃住宅和商業(yè)業(yè)務分別實現(xiàn)營業(yè)收入240.4億元、31.6億元、28.9億元及76.2億元，分別同比增長32.1%、68.9%、13.9%及20.6%。不過，上述業(yè)務在2021年萬科4528億元的營業(yè)收入中，占比均較少。

不過，中泰證券在研報中指出，萬科從2014年開始地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多元化布局，已陸續(xù)完成從投入期到成熟期的過渡。其認為，未來三年公司成熟運營的多元化業(yè)務布局，將持續(xù)驅(qū)動經(jīng)常性業(yè)務收入及利潤貢獻。

而在財務方面，萬科的負債規(guī)模仍在攀升。年報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，萬科的負債總額為1.55萬億元，同比增長1.75%;其中，有息負債總額2659.6億元，同比增長2.9%。同期，公司貨幣資金為1493.52億元，尚未覆蓋其有息負債。

不過，在萬科的有息負債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債合計586.2億元，占比為22%;一年以上有息負債2073.4億元，占比為78%。

分融資對象來看，銀行借款占比為56.1%，應付債券占比為21.8%，其他借款占比為22.1%。分境內(nèi)境外來看，境內(nèi)負債占比75.8%，境外負債占比24.2%。截至2021年末，萬科的綜合融資成本為4.11%。

從“三道紅線”指標來看，萬科符合“綠檔”要求。截至2021年末，萬科的凈負債率29.7%，處于行業(yè)低位;貨幣資金對于短期債務的覆蓋倍數(shù)為2.5倍，較2020年末提升約0.2倍;剔除預收賬款的資產(chǎn)率為68.4%;資產(chǎn)負債率為79.74%，下降1.54個百分點。

廣大證券在研報中表示，當前疫情反復對經(jīng)營造成影響，萬科2022年-2023年歸母凈利潤預測為274億元、332億元，分別下調(diào)25.5%、13%，新增2024年歸母凈利潤預測為395億元;當前A股股價對應2022年至2024年PE估值分別為9倍、8倍、6倍，H股股價對應為7倍、6倍、5倍。公司前期減值計提充分，利潤率有望逐步修復，多元化業(yè)務提升長期估值。(葛凡梅)

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