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進(jìn)入3月中下旬，全國(guó)多地樓市政策再度收緊。

西安、成都、杭州先后出臺(tái)搖號(hào)新規(guī);長(zhǎng)沙、武漢要求保障剛需人群優(yōu)先選房;深圳推行 “三價(jià)合一”政策;廣州提高外地戶籍購(gòu)房者的公積金貸款門檻;海南省則推出“5年限售+5年社保+70%首付”的條款。此外，2018年兩會(huì)后，大連、阜陽(yáng)等地曾出臺(tái)樓市調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)新一輪的短缺，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的概率仍然很大，未來(lái)或?qū)⑦M(jìn)一步落地到“因縣施策”、“因區(qū)施策”層面。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，供應(yīng)短缺與需求復(fù)蘇，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性的升溫壓力。雖然2017年的土地供應(yīng)量普遍增加，但按照房地產(chǎn)開發(fā)和銷售周期，尚不足以馬上緩解這一局面。

“意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。”4月1日，西安市發(fā)布樓市調(diào)控政策，祭出“搖號(hào)”規(guī)則。使得近期樓市調(diào)控大軍進(jìn)一步擴(kuò)張。

3月下旬以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控迎來(lái)新一輪密集加碼。除西安外，成都、杭州也出臺(tái)搖號(hào)新規(guī);長(zhǎng)沙實(shí)施“剛需優(yōu)先”的差別化調(diào)控政策;深圳推行遏制二手房交易“陰陽(yáng)合同”的“三價(jià)合一”政策;廣州提高外地戶籍購(gòu)房者的公積金貸款門檻;海南省則全面升級(jí)調(diào)控，推出“5年限售+5年社保+70%首付”的“史上最嚴(yán)”條款。今年全國(guó)兩會(huì)后，大連、阜陽(yáng)等地也先后出臺(tái)樓市調(diào)控措施。新一波的抑制政策，被視為本輪樓市調(diào)控的延續(xù)。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)新一輪的短缺。”上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

去化周期普遍縮短

“從上周開始，每天都有人找我買房，不求價(jià)格優(yōu)惠，只要能預(yù)留一套就行。”西安市某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，3月中下旬以來(lái)，西安樓市出現(xiàn)“一房難求”的局面，購(gòu)房人數(shù)增多，房源卻明顯不足。

上述房企人士認(rèn)為，搖號(hào)新政可以提高公平性，有利于維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，但供應(yīng)不足的局面很難在短時(shí)間內(nèi)改變。

根據(jù)上海易居研究院的數(shù)據(jù)，截至2018年3月末，西安的新房住宅庫(kù)存為1628萬(wàn)平方米，去化周期為12.9個(gè)月。上述房企人士則認(rèn)為，西安的實(shí)際去化周期還不到3個(gè)月。

同樣在近期發(fā)布“搖號(hào)新政”的成都和杭州，去化周期為6.4個(gè)月和2.9個(gè)月。廣州、長(zhǎng)沙、大連等新晉調(diào)控城市的去化周期分別為10.8個(gè)月、10.5個(gè)月、5個(gè)月。

庫(kù)存規(guī)模下降、去化周期縮短，幾乎是各地樓市的常態(tài)。上海易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，在庫(kù)存連續(xù)32個(gè)月縮小后，100個(gè)城市的新房住宅平均去化周期僅為11個(gè)月，低于12-16個(gè)月的合理區(qū)間。

其中，一線、二線、三四線城市的存銷比分別為12.2個(gè)月、10.3個(gè)月和10.6個(gè)月。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步解釋道，一線城市去化周期略長(zhǎng)，是因?yàn)檫@些城市的交易規(guī)模處于低位，一旦交易量恢復(fù)到正常水平，去化周期就會(huì)縮短。

這種趨勢(shì)可與官方的數(shù)據(jù)互相印證。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2018年2月底，全國(guó)商品房待售面積58468萬(wàn)平方米，與2014年10月的水平大致相當(dāng)。也即，全國(guó)商品房庫(kù)存已經(jīng)降至3年前的水平。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去庫(kù)存效果顯著。

除此之外，開發(fā)商推盤力度不足，也是供應(yīng)不足的一個(gè)重要因素。以北京為例，2017年，北京新房供應(yīng)套數(shù)和面積均大幅下降，并創(chuàng)下自2006年北京開始執(zhí)行預(yù)售管理制度以來(lái)的歷史新低。進(jìn)入2018年，這種情況仍未改變。

思源地產(chǎn)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，限價(jià)政策的存在，壓縮了房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)，并使得開發(fā)商推盤動(dòng)力不足。她還強(qiáng)調(diào)，這種情況在出臺(tái)“限價(jià)令”的城市普遍存在。

“最近的調(diào)控政策，主要條款都是針對(duì)需求端的。這也說(shuō)明在很多城市，供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化。”張大偉說(shuō)。

需求出現(xiàn)周期性復(fù)蘇

需求端的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，也加劇了供需關(guān)系的緊張。

張大偉表示，由于氣候轉(zhuǎn)暖等因素，每年3月至5月被稱為樓市的“小陽(yáng)春”。這期間，除非出現(xiàn)重大利空政策，市場(chǎng)需求往往都會(huì)復(fù)蘇。“尤其在兩會(huì)結(jié)束后，全年的房地產(chǎn)政策基本定調(diào)，預(yù)期穩(wěn)定，也會(huì)加速需求的釋放。”他表示。

據(jù)思源地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2018年3月，北京新房市場(chǎng)共成交1033套商品住宅，成交面積13.81萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲73.3%和52.4%。同期，北京二手房簽約量達(dá)到12104套，繼2017年12月和2018年1月之后再破萬(wàn)套大關(guān)，這也創(chuàng)下自2017年4月以來(lái)近12個(gè)月的新高。

郭毅指出，北京成交量的回暖，一方面是因?yàn)閮r(jià)格泡沫削減，房?jī)r(jià)重新回到合理區(qū)間;另一方面則是由于此前被政策壓抑的需求，正在逐步釋放。

“盡管調(diào)控形勢(shì)依舊保持嚴(yán)厲，但北京樓市的基本面其實(shí)沒(méi)有發(fā)生改變。”郭毅還認(rèn)為，未來(lái)北京市場(chǎng)還會(huì)延續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)，這一邏輯同樣適用于其他熱點(diǎn)城市。

對(duì)于一些二線城市來(lái)說(shuō)，人才政策的影響也不可忽視。根據(jù)西安市網(wǎng)信辦官方微博“西安發(fā)布”的一組數(shù)據(jù)，3月22日至3月25日4天里，西安共遷入落戶人口近1.7萬(wàn)人，其中研究生以上學(xué)歷445人、本科學(xué)歷6559人。今年第一季度，西安遷入人口已達(dá)到244978人，接近去年全年遷入人口25萬(wàn)的總量。

前述西安房企人士認(rèn)為，此舉對(duì)西安樓市帶來(lái)很大的刺激。

就廣大三四線城市而言，雖然市場(chǎng)需求已在去年大量釋放，但2018年棚戶區(qū)改造的高規(guī)模，仍會(huì)繼續(xù)帶動(dòng)一批需求。對(duì)于部分庫(kù)存規(guī)模不足的城市來(lái)說(shuō)，壓力也不可忽視。

2018年3月20日，阜陽(yáng)市阜南縣發(fā)布調(diào)控新政，在轄區(qū)內(nèi)實(shí)施“限售令”。阜南縣房管局人士對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w表示，“炒房”現(xiàn)象在阜南縣并不十分突出，倒是隨著城市框架的拉大征遷戶增多，剛需性購(gòu)房占主流。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，供應(yīng)短缺與需求復(fù)蘇，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性的升溫壓力。雖然2017年的土地供應(yīng)量普遍增加，但按照房地產(chǎn)開發(fā)和銷售周期，尚不足以馬上緩解這一局面。

他表示，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊的概率仍然很大，并將繼續(xù)表現(xiàn)為力度加強(qiáng)、方式細(xì)化等特征，調(diào)控的區(qū)域也從此前的“因城施策”，進(jìn)一步落地到“因縣施策”、“因區(qū)施策”層面。(文/張敏)

關(guān)鍵詞： 周期性 樓市 需求