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8月3日，湖南省長沙市住建局發布《關于進一步加強商品房預售資金監管的通知》，將對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監測監管”方式，強化“政府監控、銀行監管”模式，要求購房人交存的定金、首付款，商業銀行和公積金中心發放的按揭貸款等購房款，全部通過監測專戶存入監管賬戶，對資金流向進行全程監測，對項目工程建設款實施重點監管，保證資金“留在項目、留在當地”，優先用于項目建設，保障房地產項目竣工交付。無獨有偶，8月2日，廣東省東莞市住建局也發布了類似強化預售資金監管新規征求意見稿。

不久前，多地停工樓盤業主發布“強制停貸”公告，引發公眾對“商品房預售制度”利弊的探討。其中，商品房預售資金缺乏監管現象多被詬病，也多有“取消商品房預售制”的呼聲。早在1994年《城市商品房預售管理辦法》發布，允許開發商“將正在建設中的房屋預先出售承購人”。那時，預售制保障了房企足夠的流動資金，提高了開發商的金融杠桿，也同時加大了風險，特別是商品房預售資金缺乏監管以及預售資金被挪用等現象，更是加大了房企資金鏈斷裂以及項目爛尾的風險。

近期多地樓盤項目停工、延期交付也引起當地政府部門的高度重視。早在7月14日，陜西省西安市就已出臺13項措施，其核心是強化預售資金監管，提出商品房預售資金應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，商業銀行未經轄區住建部門核實同意，擅自撥付監管資金則應當負責追回。7月12日，河北滄州相關政策也提出，購房合同中須注明“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”。

對于多地停工樓盤，銀保監會曾一周內三次表態“保交樓”;近日召開的中央政治局會議也提出“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。商品房預售資金是房地產開發企業的重要現金流來源，也是項目建設的重要資金來源。商品房預售資金因缺乏監管被挪用，也會將項目推到高風險之中。從資金安全角度來看，保交樓首先要確保預售資金留在項目，不能挪用。

有觀點指出，同樣是預售制，為什么香港沒有爛尾房，筆者發現，其預售制背后的“監管制度”是關鍵。

商品房預售制最早出現在香港，俗稱“賣樓花”。據了解，1960年香港一樓盤也出現費用超支停工、項目“爛尾”。此后香港加強預售監管制度，即要求開發商在預售前，確保地價款已經全部支付，還需證明有資金有能力把項目完成，資金需放入律師所托管，支取時需律師所與建筑師的核準。為了防止開發商、律師所、建筑師等造假，套取監管賬戶資金，香港要求律師所在銀行開設的監管賬戶、開發商操作等采取全透明化機制，且銀行的責任上升，如出現房屋“爛尾”情況，銀行將成最大風險方，后續需銀行自身推動項目完工。隨著商品房預售監管制度完善，香港樓盤“爛尾”現象較少。

對于商品房預售，世界各國都設立了嚴格的監管制度。如英國推行按時間分期付款，期房首付比例約為10%至25%，隨后6個月至24個月內再支付第二筆、第三筆各5%至10%的房款，交付后至少支付55%的尾款。

事實上，很多國家是購房者按工程進度支付款項。如德國期房采取按工期支付房款的制度，一般分7筆進行支付，支付節點可分為公證后、主體完工、內部水暖電路完工、窗戶玻璃完工、室內清潔及墻面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。新加坡期房購房者首付比例20%，余款按工程進度支付，所有資金進銀行專門項目資金賬戶，交房后滿1年保修期后支付15%尾款。而我國現行商品房預售制度是在交房之前購房者就支付全款。

央行公布的數據顯示，目前我國96.86%的城鎮家庭都有住房，不僅戶均已經高達1.5套，同時超過41.5%的城鎮家庭都擁有2套以上的房子。此外，我國住宅空置現象很嚴重。可以說，我國住房市場趨于飽和。今年全國兩會上，有代表委員提交了取消商品房預售制的建議。當前，各地積極出臺強化商品房預售資金監管新規，仍是應時之舉。堵住商品房預售資金監管漏洞，強化商品房預售資金監管，及時健全完善商品房預售監管制度與體系，更是確保當下樓市穩健的有效舉措。(何翠云)

關鍵詞： 取消預售制 商品房預售資金監管 住宅空置現象 房企流動資金