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第三季度，北京租賃市場在經歷小幅回彈后回歸理性，租金小幅下跌。市場產業園投資機會持續受到境內外投資人及自用買家的高度青睞，第三季度中關村環保科技園智谷大廈及大興生物醫藥基地產業園完成交易。市場需求復蘇稍緩，但在第三季度四個購物中心接連開業，獲得市場各方關注。市場需求持續穩健，優質新項目的入市拉動整體租金小幅上漲。市場開發商加大推盤力度，成交量保持平穩。

具體而言，租賃市場在經歷短暫的回升后于后半季度重歸平靜；市場壓力存續導致租金小幅下跌。

當前市場情況使得需求受限，租賃活躍度在三季度初期短暫升溫后有所回落。以大型企業為代表的租戶傾向于做出更為謹慎的租賃決策。第三季度，2000平方米以下的成交數量占總成交數的83%。在過去幾個季度，先前強勁的需求支柱TMT行業擴張步速放緩。第三季度的租賃市場需求主要由內資金融企業支撐，占租賃需求總面積的一半。

(資料圖片僅供參考)

“隨著穩增長、穩樓市等政策的出臺落地，全國宏觀經濟逐步企穩。北京商業地產市場在經歷多重挑戰后，整體市場需求逐漸回歸理性。”仲量聯行中國區首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩表示：“我們看到中小企業正成為北京辦公樓租賃市場的主力需求，未來中小企業的發展將成為市場新動力。”

“我們持續下調對于2022年第四季度的租金預測。”在仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮看來：“預計2023全年租金水平將保持平穩，僅錄得低速正增長。此外，共計約44萬平方米的未來供應將于2023年底前入市，2023年全年凈吸納量因此提升至26萬平方米。”

與此同時，北京零售市場持續受到近期疫情影響，租賃需求保持低迷，尚未呈現明顯復蘇跡象。

盡管全市范圍購物中心已恢復營業，整體全市社會零售品銷售額恢復緩慢，其中七月全市社會零售品銷售額仍同比下降7.9%，八月同比平穩微增僅0.3%。部分時尚品牌受銷售額下滑的影響，暫緩此前的擴張計劃。第三季度時尚類新開門店占比顯著下降，相較于2021年的18%，第三季度占比僅為11%。

根據仲量聯行對于近期疫情造成的關店和撤鋪的情況統計，餐飲品牌的退租撤鋪中近60%的門店在100平方米以下，其中飲品、小吃等抗風險能力較差，受疫情影響最為嚴重。連鎖簡餐品牌得益于其更高的盈利能力，更能應對當前市場環境，第三季度多個連鎖簡餐品牌成為市場中少數得以擴張的案例，在餐飲品牌開店占比達43%。

北京第三季度新開四個購物中心。在市區市場，麗澤天地購物中心于九月底開業，開業引入超200家品牌，為逐漸成熟的麗澤區域帶來更多零售選擇。位于亞奧區域的北投購物公園，為此前奧運村內服務北京冬奧會的配套設施，改造后于第三季度開業。開業后的北投購物公園側重運動和娛樂，引入多家首進北京的娛樂和運動品牌。在郊區大興亦莊區域，亦莊天街和瀛海環宇坊同期開業。亦莊天街目標客戶側重周邊年輕消費人群，瀛海環宇坊則更多側重服務周邊家庭消費者。

然而，受近期疫情壓力影響，市場租金持續下行。在租賃需求保持低迷的情況下，業主給予當前租戶更加靈活的租約條件，如免租期等，以緩解租戶壓力來穩定自身項目。另外，隨著品牌問詢量的下滑，業主對于在談品牌或新簽租戶給予了更大程度的租金讓步。第三季度市區市場租金環比下降1.1%，郊區租金環比下降1.8%。

“當前更多的品牌已經暫緩或取消此前的擴張計劃，我們預計低迷的市場需求將延續至年末。同時，業主預計將下調租金預期，保持當前租金水平，將穩定項目表現作為現階段的當務之急。” 仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。

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