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4月20日下午，深圳“深圳將取消二手房指導(dǎo)價”的消息在網(wǎng)上流傳。根據(jù)市場消息，參考價不取消，但是銀行核定貸款以網(wǎng)簽備案價和評估價，實際成交價孰低為準(zhǔn)，參考價僅作參考。

(資料圖片)

不過，記者致電房產(chǎn)中介和銀行，出現(xiàn)兩種不同的聲音。中介人員表示：“已經(jīng)調(diào)整。”但是，部分銀行個貸經(jīng)理稱：“未收到通知。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，這個調(diào)整方向符合政策原則。參考價不變動，但在實際執(zhí)行過程中，采取靈活的辦法，銀行放貸與評估價掛鉤，這意味著政府還是想保持價格的穩(wěn)定，不要太明顯的上下波動。

銀行核定貸款以網(wǎng)簽備案價和評估價為依據(jù)？

此次傳聞有三個要點，一是參考價不取消，不上下調(diào)整；二是銀行核定貸款以網(wǎng)簽備案價和評估價，實際成交價孰低為準(zhǔn)，參考價僅作參考；三是即日起執(zhí)行。

對于此次傳聞，深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱：“大概率是真的！”

深圳一位房產(chǎn)中介門店的工作人員表示，確實調(diào)整了，公司的按揭部已經(jīng)開始對接銀行了。另一位房產(chǎn)中介門店的工作人員稱，按揭部的相關(guān)同事表示，部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行，但參考價是不可能取消的。

然而，當(dāng)記者咨詢深圳部分銀行支行時，這些支行的個貸經(jīng)理紛紛表示，“未收到通知”“沒有新的通知”“沒有收到正式文件與信息，要以正式文件為主”。

關(guān)于深圳二手房參考價調(diào)整的傳聞一直不斷，去年3月份，針對“深圳二手房參考價將上調(diào)3%-5%”的傳言，深圳住建局回應(yīng)，會適時作出相應(yīng)調(diào)整，并于近期公布。

今年2月份，深圳住建局的工作人員在接受媒體采訪時表示：“內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價做了一版方案，但調(diào)整時間還沒有定下來，是否發(fā)布也不一定。”

這都透露出一個關(guān)鍵詞，是調(diào)整而不是取消。

對此，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“這個調(diào)整方向符合政策原則。我曾經(jīng)說過，參考價是開弓沒有回頭箭的政策，上海、廣州都沒有明確規(guī)定銀行要按照參考價作為貸款發(fā)放評估基準(zhǔn)；只有深圳，作為熱點城市，提出該政策，這是要作為長效機制的，退出的概率很低。”

李宇嘉進一步說，市場形勢發(fā)生巨大變化，當(dāng)前市場實際成交價跟參考價已經(jīng)存在巨大差距，這種情況下，參考價本來是要調(diào)整的，但出現(xiàn)的問題是，如果往上調(diào)整，就意味著刺激樓市，觸碰了“房住不炒”，這是深圳沒有辦法承受的；如果往下調(diào)整，就坐實了房價下跌的事實，將導(dǎo)致市場預(yù)期房價會進一步下跌，從而形成房地產(chǎn)去杠桿和深圳房價的持續(xù)下跌。

“最佳的策略是，參考價不變動，但在實際執(zhí)行過程中，采取靈活的辦法，銀行放貸與評估價掛鉤，這意味著政府還是想保持價格的穩(wěn)定，不要太明顯的上下波動。”李宇嘉說。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也認(rèn)為，此次并沒有提及參考價要完全廢除，只能理解為參考價不再作為銀行貸款的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，這說明實際上參考價制度還是在執(zhí)行的，只是不再作硬性的掛鉤。這也是為了防范后續(xù)二手房炒作的現(xiàn)象，同時參考價的制定，繼續(xù)體現(xiàn)了地方政府穩(wěn)房價的導(dǎo)向。

深圳二手房深度調(diào)整的兩年

“參考價”這只無形的手，深刻影響著深圳二手房市場的走勢。

2021年2月8日，深圳頒布了一項重磅樓市調(diào)控政策，宣布建立二手房成交參考價格發(fā)布機制，對3595個住宅小區(qū)出臺詳細的價格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

參考價如何影響購房者的交易以及深圳的樓市？舉例來看，假如一套房子市場價是600萬元，參考價是500萬元。如果該房子以600萬元的市場價成交，銀行以成交價放貸，購房者首付款在180萬元左右。而在參考價之下，購房者首付款是500×30%+(600-500)=250萬元。參考價之下，購房者的首付壓力大大增加。

此后的兩年，深圳二手房量價進入了為期兩年的下行區(qū)間。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年，深圳二手房錄得(含自助)26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達到39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來的最低值，二手房錄得量連續(xù)兩年低于新房成交量。

不過，在部分購房者看來，深圳二手房參考價，在擠出市場泡沫的同時，也影響了一部分剛性購房者，增加了他們的首付壓力，影響了入市節(jié)奏。在深圳有換房計劃的方毅(化名)表示，“深圳二套房首付是50%-70%，如果再疊加二手房參考價形成的首付，幾乎要全款買房了。”

樓市回升之際，參考價調(diào)整影響幾何？

在今年二三月份迎來樓市“小陽春”的大背景下，深圳房地產(chǎn)市場回升趨勢明顯。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，今年3月，深圳市二手房錄得簽約4943套(錄得量系以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù))，環(huán)比增長率為39.2%，同比增長率為227.8%，創(chuàng)下近兩年來二手房單月交易量新高，距離5000套關(guān)口只差57套。

樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳新房住宅網(wǎng)簽3199套，環(huán)比上升56.7%。

此次深圳二手房政策調(diào)整，勢必將會助推深圳二手房市場的成交，釋放部分購房需求。

根據(jù)上述案例，如果按照成交價放貸，購房者首付將減少70萬元左右。

嚴(yán)躍進表示，首付減少，自然會激活購房需求。深圳二手房參考價如果調(diào)整，購房者的積極性將大大增加。對于深圳二手房交易市場的復(fù)蘇和提振具有積極作用，也客觀上使得一手房市場面臨更加活躍的機會，具有積極的導(dǎo)向。

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